Baux commerciaux : Comment changer ou ajouter une activité ?
Le locataire qui désire changer totalement d’activité (déspécialisation plénière) ou ajouter une autre activité (déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat de bail initial, ne pourra le décider .
Locataire : comment obtenir le renouvellement du bail commercial ?
Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n’est pas automatique. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dès lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.
Par ailleurs, si la durée du bail initiale excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement. Pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement rapide de son bail. Plusieurs situations doivent être examinées.
Comment évaluer un fonds de commerce ?
Il existe plusieurs méthodes pour évaluer la valeur d’un fonds de commerce. Chacune des parties va choisir la méthode la plus favorable à ses intérêts, la fixation du prix définitif résultant de la négociation…
Le guide du bail commercial
Le statut du bail commercial est fixé par le Code de commerce. Il définit les obligations respectives des parties et protège le locataire-preneur contre les risque d’éviction. Pour pouvoir y prétendre, il faut remplir les conditions posées par les textes. Ce guide s’adresse avant tout au locataire. Il l’accompagnera dans toutes ses démarches : négociation des clauses du bail, signature du contrat, renouvellement du bail, demande de de-spécialisation, révision du loyer…. Complet et accessible, il associe pratique et conseils en proposant aussi différents modèles, dont un bail commercial commenté.
ISBN 978 2 247 07873 8
prix : 17 € + 4 € de frais de port
351 pages
en vente sur www.boutique.ccip.fr
contact : publications-inforeg@ccip.fr
01 55 65 76 64
Tribune d’expert
Locataire : à quelles conditions pouvez-vous sous-louer vos locaux commerciaux ?
La sous-location est le contrat par lequel un locataire principal met à disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués en contrepartie d’un loyer. Elle se distingue de la location-gérance qui correspond à la location du fonds de commerce. Elle se différencie aussi de la domiciliation, laquelle peut correspondre à un tiers, une adresse mais peut aussi consister en l’installation d’une tierce personne dans les locaux loués. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation précise, par un arrêt du 10 avril 2002, que l’autorisation de domicilier des sociétés dans les locaux ne vaut pas autorisation de sous-louer.
Pour que la sous-location soit régulière, le preneur d’un bail commercial qui souhaite sous-louer doit respecter certaines conditions, sous peine de sanctions aux effets importants.
L’association des commerçants, l’équité et le droit
A l’occasion d’un arrêt en date du 20 mai 2010 (Cass. civ. 3ème, pourvoi n°0965.045), la Cour de cassation confirme sa jurisprudence (Cass. ass. plen., 9 Février 2001, Bull JolySociétés, p. 635) selon laquelle une clause d’adhésion obligatoire à une association des commerçants, insérée dans un bail commercial conclu en vue de l’exploitation d’un local au sein d’un centre commercial, est nulle, de nullité absolue.
Sur le fondement de l’article 11 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme (CEDH), la liberté d’association et son corollaire, la liberté de ne pas adhérer, est de nouveau proclamée.
Les conventions de bail soumises aux statuts des baux commerciaux prévoient systématiquement la résiliation de plein droit du bail en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations, et notamment en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires.
Le mécanisme de cette clause résolutoire est régi par l’article L 145-41 du Code de commerce.