Le bail commercial est un contrat clé encadrant les relations entre locataires et bailleurs de locaux professionnels. Comprendre ses mécanismes est essentiel pour naviguer sereinement les différentes étapes, de la signature à la résiliation. Cet article détaille les formalités initiales, la révision du loyer, les obligations des parties et les conditions de renouvellement ou de fin de bail.
Formalités initiales et révision du loyer
Avant de signer un bail commercial, il est essentiel de bien comprendre les démarches indispensables à accomplir et les règles encadrant la révision du loyer. Le bailleur doit réunir plusieurs documents obligatoires pour constituer le dossier de diagnostic technique :
- L’état des risques et pollutions (anciennement ERNMT)
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 dernières années
- Un état prévisionnel des travaux prévus dans les 3 ans
L’état des lieux d’entrée, contradictoire et amiable, est une autre formalité incontournable. À défaut, un huissier de justice peut l’établir à la demande de la partie la plus diligente, les frais étant alors partagés.
L’enregistrement du bail commercial
Bien que facultatif, l’enregistrement du bail commercial permet de lui conférer date certaine et de le rendre opposable aux tiers. Cette formalité est réalisée auprès du service des impôts moyennant le paiement d’une taxe de 25 €.
La révision triennale du loyer
Tous les 3 ans, le bailleur peut demander la révision du loyer pour le faire évoluer en fonction de la valeur locative. Cependant, cette révision est encadrée et plafonnée selon l’évolution des indices de référence :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités autres que commerciales
Par exemple, si l’ILC a augmenté de 5% sur 3 ans, le loyer ne pourra être révisé que dans cette même limite de 5%.
Le déplafonnement du loyer
Par exception, un déplafonnement peut intervenir si le bail le prévoit explicitement ou en cas de modification notable des éléments de la valeur locative (caractéristiques des locaux, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité). La variation doit alors être de plus de 10%.
Toutefois, pour protéger les locataires, ce déplafonnement ne peut dépasser 10% du loyer acquitté l’année précédente. Cette limitation s’applique à tous les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Obligations légales pour les locataires et propriétaires
Les obligations du bailleur et du locataire sont définies par la loi et précisées dans le bail commercial. Leur respect est essentiel au bon déroulement de la location. Chaque partie a des engagements à tenir pour permettre une relation locative saine et équilibrée sur le long terme.
Les principales obligations du bailleur
Le propriétaire du local commercial a plusieurs missions critiques :
- Délivrer un local conforme à la destination prévue au bail et en bon état
- Assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués, sans trouble
- Entretenir l’immeuble et effectuer les grosses réparations nécessaires
- Respecter le droit au renouvellement du locataire en fin de bail
La non-exécution de ces obligations expose le bailleur à des sanctions et indemnités, comme la suspension ou diminution du loyer en cas de défaut de délivrance ou d’entretien.
Les engagements essentiels du locataire
De son côté, le preneur a aussi des obligations strictes à respecter :
- Payer régulièrement les loyers et charges aux termes convenus
- Utiliser le local conformément à la destination prévue au bail
- Ne pas apporter de modifications substantielles sans accord du bailleur
- Restituer les lieux en bon état en fin de location
Le non-paiement du loyer ou l’utilisation non-conforme des locaux peuvent entraîner la résiliation du bail au tort du locataire, sur mise en œuvre de la clause résolutoire.
Un encadrement strict des travaux et réparations
La loi encadre précisément la répartition des travaux entre bailleur et locataire. Sauf clause contraire du bail, les règles sont les suivantes :
| Type de travaux | Prise en charge |
|---|---|
| Grosses réparations de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, toiture, etc) | Bailleur |
| Autres réparations, entretien courant et menues réparations | Locataire |
| Mises aux normes, sécurité, salubrité, environnement | Bailleur, avec exceptions |
Les gros travaux incombent donc au bailleur, et les réparations locatives au preneur. Un bon bail commercial doit détailler précisément cette répartition pour éviter les litiges.
Résiliation et renouvellement du bail
La résiliation et le renouvellement sont deux moments clés dans la vie d’un bail commercial. Les locataires comme les propriétaires doivent être bien informés des règles et processus applicables pour naviguer au mieux ces étapes importantes.
Résiliation du bail commercial
Un bail commercial peut être résilié dans plusieurs cas :
- Par accord mutuel entre le locataire et le bailleur pour mettre fin au bail de façon anticipée
- À l’initiative du locataire tous les 3 ans (échéances triennales), en respectant un préavis de 6 mois notifié par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception
- Par le bailleur uniquement pour des motifs limitativement prévus par la loi (construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble ; réaffectation à l’habitation ; travaux de restauration immobilière ; démolition dans le cadre d’un renouvellement urbain)
- En cas de manquements du locataire à ses obligations, si une clause résolutoire est prévue au bail
Renouvellement du bail commercial
À l’expiration du bail, le locataire dispose d’un droit au renouvellement s’il remplit les conditions suivantes :
- Être immatriculé au RCS ou au RM
- Avoir exploité personnellement le fonds dans les locaux pendant au moins 3 ans
La procédure de renouvellement peut être initiée par le locataire (en demandant le renouvellement 6 mois avant l’échéance) ou par le bailleur (en délivrant un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant l’échéance).
Le bailleur peut refuser le renouvellement mais il devra alors verser au locataire une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi, sauf dans certains cas (ex : motifs graves et légitimes).
Le loyer du bail renouvelé
Lors du renouvellement, le loyer fait l’objet d’un plafonnement : sa variation est limitée à la variation d’un indice (ILC ou ILAT selon le type de locaux). Mais il peut être déplafonné si la valeur locative a augmenté de plus de 10% sous l’effet d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce (caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité).
En cas de déplafonnement, la hausse du loyer déplafonné est lissée sur 6 ans, par paliers de 10% du loyer de l’année précédente (L145-34).
L’essentiel à retenir sur le bail commercial
Le bail commercial est un contrat complexe dont la maîtrise est indispensable pour tout projet d’entreprise. Bien appréhender ses rouages permet d’anticiper sereinement chaque étape, de la négociation à la résiliation. À l’avenir, une simplification des règles et une meilleure prise en compte des enjeux environnementaux pourraient faire évoluer ce cadre légal pour plus de flexibilité et de durabilité.