Par définition, le bail commercial est un contrat de location d’un local servant pour l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Le contrat s’adresse à tous types de locataires, quelle que soit sa nationalité. Le contrat protège les locataires en incluant un plafonnement du loyer ainsi qu’un droit au renouvellement du document. Ce document unit le propriétaire du bien loué et le locataire. La signature d’un bail commercial n’est autorisée que lorsque le locataire est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou Répertoire des Métiers (RM) et qu’il exerce une véritable activité.
Les règles strictes d’un bail commercial
Un bail commercial est rattaché exclusivement à un local servant à une activité artisanale ou commerciale. Le document doit être écrit, son contenu n’est pas soumis à une règle stricte. La rédaction d’un bail « tous commerces » ou des baux commerciaux spécifiques permet au souscripteur d’exercer tous types d’activités une fois le local loué.
Il est possible de transformer des locaux d’habitation en local commercial. Pour cela, le logement doit faire l’objet d’un changement d’affectation. Cette démarche se fait à la mairie ou à la Direction de l’urbanisme à Paris.
La répartition des dépenses et charges que doivent s’acquitter le bailleur et locataire doit obligatoirement être détaillée dans le contrat. Il faudra également que le bailleur transmette au locataire un état des risques naturels et technologiques.
Le bail commercial 3/6/9
Excepté les baux dérogatoires et les locations saisonnières, la plupart des baux commerciaux sont qualifiés de 3/6/9. Le bail commercial 3/6/9 signifie que le contrat de location dure au minimum 9 ans et que le locataire peut résilier son contrat au bout d’une période triennale.
La résiliation de bail commercial 3/6/9
Pour résilier, un bail commercial classique, il est indispensable de faire appel à un huissier. Faire une demande de résiliation par courrier recommandé ne suffit pas pour une telle démarche. Le locataire doit informer le propriétaire-bailleur au moins 6 mois avant la date prévue de la rupture de contrat.
Le propriétaire du local commercial loué doit attendre la fin du contrat s’il souhaite résilier le bail commercial. À la fin de l’échéance, le bailleur peut décider de ne pas renouveler le contrat. Dans ce cas, il devra payer une indemnité d’éviction au locataire. Le montant de cette pénalité peut être conséquent. Quelques cas exceptionnels peuvent permettre aux propriétaires de rompre prématurément le contrat. Un immeuble présentant un danger et une mise en demeure provenant d’un huissier sont quelques exemples de rupture de contrat exceptionnel.
Détails sur la fixation du prix du loyer
Le loyer de départ est déterminé librement par le bailleur. Si le local convoité est vacant, le locataire pourra payer un droit d’entrée surnommé également pas-de-porte. Cette charge doit être inscrite dans le bail commercial. Si le droit d’entrée est un supplément au loyer, le locataire pourra déduire cette somme de ses bénéfices.
Le montant du loyer peut changer tous les 3 ans. Les mensualités ne doivent en aucun cas dépasser la variation de l’indice fourni par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Il existe des baux commerciaux qui prévoient le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme librement fixée par le bailleur permet d’assurer la bonne exécution du contrat. La charge facultative doit être remboursée au locataire au moment où il quitte le local commercial et à condition qu’il ait bien rempli ses obligations contractuelles. Lorsqu’il s’agit d’un loyer payable à terme échu, le montant du dépôt de garantie représente environ 2 trimestres de loyer. En ce qui concerne le loyer à terme à échoir, le dépôt payable d’avance est généralement égal au trimestre de loyer.
État des lieux d’entrée et de sortie et bail commercial
Un état des lieux doit être effectué à l’entrée et à la sortie des locaux lorsque l’on souhaite souscrire un bail commercial. L’état des lieux est un document qui doit être joint au contrat de location et des exemplaires doivent être conservés par le locataire et le bailleur. Il est possible de rédiger le constat par les 2 parties de manière amiable ou faire appel à un huissier de justice. Les honoraires de l’officier ministériel sont partagés entre le bailleur et le locataire. Si l’état des lieux n’a pas été réalisé, ce défaut de procédure signifie que le locataire n’a pas reçu le bien en bon état.